Kommunernas planering är ett viktigt instrument för att gamla bebyggelsemiljöer skall leva vidare. Där avgörs hur mycket man får bygga, vilken användning byggnader kan ha och där kan också kulturvärdena skyddas. I vissa fall, men långt ifrån alla, kan det innebära att fastighets-ägaren är berättigad till ersättning. Anna Krus reder ut begreppen och förespråkar en kreativare planering. Exemplet hon utgår från är det uppmärksammade turisthotellet i Marstrand

Turisthotellet uppfördes under badortsepoken i slutet av förra sekelskiftet och är en av Marstrands mer framträdande anläggningar från denna period. Ut-över hotellet består anläggningen av restaurang/festvåning med köksflygel och isbod samt en 1700-talsbyggnad – under hotellperioden använd som bostad, förråd, kontor m m.
I maj 2005 ansökte ägaren om rivningslov, byggnaderna ansågs vara i så dåligt skick att upprustning bedömdes vara oförsvarbar. Målet var att riva hela anläggningen och bygga flerbostadshus för åretruntboende. Kommunen valde då att bordlägga rivningslovet och utreda förutsättningar för bevarande respektive nybyggnation i en detaljplan. Parallellt påbörjade länsstyrelsen arbetet med en byggnadsminnesförklaring och i juni 2006 framlades förslag till skyddsföreskrifter. Ägaren tillbakavisade dessa med hänvisning till att tekniska förutsättningar för ett bevarande saknades.
För att klargöra juridiska och ekonomiska förutsättningar inför fortsatt handläggning fick företaget NAI Svefa under våren 2007 i uppdrag av länsstyrelsen och Kungälvs kommun att utreda ersättningsfrågan, dels vid vägrat rivningslov, dels vid byggnadsminnesförklaring.

Ersättningsutredning

En ersättningsutredning är en bedömning om föreslagna restriktioner i form av rivningsförbud och skyddsbestämmelser innebär att en fastighets-ägare lider sådan ekonomisk skada att ersättning ska utgå. Med ekonomisk skada avses i huvudsak marknadsmässig värdeminskning, det vill säga fastighetens marknadsvärde före och efter införande av restriktioner.
Juridiskt gäller att fastighetsägare har rätt till pågående markanvändning i befintlig byggnad eller i en byggrätt motsvarande befintlig byggnad (samma storlek och användning). Ersättningsprinciperna är ett skydd av dessa rättigheter. Förväntningar om ändrad markanvändning och/eller utökad byggrätt ingår inte i den pågående markanvändningen och är aldrig ersättningsgilla.

Rivningsförbud

Ett rivningsförbud innebär att fastighetsägaren fråntas sin principiella rättighet till rivning och återuppförande och istället tvingas till fortsatt förvaltning av befintliga byggnader. Fastighetsägaren har då rätt till ersättning om ”skadan är betydande”. Det är den om marknadsvärdet minskar med mer än ca 15 %, och fastighetsägaren ersätts då för den del som överstiger 15 %.
För en fastighet som är saneringsmogen, det vill säga om det är mer lönsamt att riva och bygga nytt än att investera i befintliga byggnader, är det värdet av den byggrätt som befintliga byggnader representerar minus rivningskostnaderna som ska tillgodoräknas fastighetsägaren.
Vid bedömning av skada till följd av skydds-bestämmelser gäller att fastighetsägare har rätt till ersättning om”pågående markanvändning avsevärt försvåras”. Frågan är om införandet av skyddsbestämmelser medför att kostnaderna för framtida förvaltning, det vill säga drift och underhåll samt normala förbättringsåtgärder, ökar så mycket att fastighetens marknadsvärde sjunker. Om marknadsvärdet bedöms sjunka med mer än ett bagatellartat belopp, max 5–10%, har fastighetsägaren rätt till ersättning för värdeminskningen.

Turisthotellet

För turisthotellets del är pågående markanvändning hotell/restaurangverksamhet och byggrätten är ca 2 700 kvm – fördelat på fem byggnader. Eftersom turisthotellet har ett kraftigt eftersatt underhåll behövde tekniska och ekonomiska förutsättningar för ett bevarande utredas. Utredningen visade att det förekom såväl hussvamp som mögel men att angreppen var begränsade och enkla att åtgärda. Undantaget var köksflygeln, där skadorna var så stora att ett bevarande inte ansågs motiverat. För övriga byggnader bedömdes fortsatt förvaltning vara såväl tekniskt som ekonomiskt försvarbart.

Efter utredning bedömer fastighetsvärderaren hur marknadsvärdet påverkas av föreslagna restriktioner. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid normal försäljning på en öppen marknad. Avgörande är den lokala efterfrågan på den typ av lokaler som finns i fastigheten – för turisthotellets del 2 700 kvm hotell- och restaurangyta. Det är värdet av denna pågående markanvändning i befintliga byggnader eller i en byggrätt motsvarande befintliga byggnader som ska bedömas, inte värdet av förväntade byggrätter och/eller ändrad användning.
Då efterfrågan på hotell- och restauranglokaler på Marstrand är starkt säsongsberoende är marknadsvärdet för denna typ av fastigheter generellt lågt. Detta innebär att det finns en risk att framtida intäkter inte täcker investeringskostnaderna – oavsett om man investerar i befintliga byggnader eller om man river och bygger nytt. Värde vid rivning och återuppförande bedömdes därför vara detsamma som vid investeringar i befintliga byggnader (värde före = värde efter), vilket innebär att ersättningsgill skada inte bedömdes uppstå vid ett nekat rivingslov.

Överdriven rädsla för ersättningsanspråk

Den rädsla för ersättningsanspråk som många kommuner upplever i samband med rivningsförbud och skyddsbestämmelser är ofta överdriven. För byggnader som är normalt underhållna och har en fungerande användning, dvs där det finns möjlighet att bedriva vinstgivande verksamhet inom ramen för pågående markanvändning, utgår i normalfallet ingen ersättning vid rivningsförbud. Även där fungerande användning saknas skulle rivningsförbud kunna införas utan rätt till ersättning. Kvalifikationsgränsen över 15% uppnås inte då marknadsvärdet är lågt för såväl befintlig byggrätt vid rivning och återuppförande som vid fortsatt förvaltning och upprustning av befintliga byggnader. Skyddsbestämmelser är mer svårbedömda. Här handlar det om att direktuppskatta och nuvärdesberäkna ökade kostnader för framtida drift och underhåll. Huruvida ersättning utgår beror på hur skyddsbestämmelserna påverkar förvaltningen. Det är därför viktigt att bestämmelserna väljs utifrån tydliga bevarandemål och vad som är rimligt att begära av en enskild fastighetsägare.

Utveckling och bevarande

En förutsättning för bevarande är ändå att det finns förutsättningar att bedriva vinstgivande verksamhet på fastigheten. Genom att strategiskt arbeta med detaljplanering kan kommunerna skapa sådana förutsättningar. Den stora utmaningen är att förhandla fram en bra avvägning mellan bevarande och utveckling. Sådana förhandlingar aktualiseras vid exploatering av äldre miljöer vars ursprungliga funktion inte längre har ekonomisk bäring, t ex äldre industriområden, gamla lagerbyggnader, turisthotell med mera. För lyckade förhandlingar krävs att kulturhistoriska perspektiv kombineras med fastighetsekonomiska.
Ur ett bevarandeperspektiv handlar det om att identifiera vilka byggnader som är omistliga för att områdets kulturhistoriska värden ska bevaras – och vilka som kan rivas. Ur ekonomisk synvin–kel handlar det om att få gynnsamma förutsättningar för investeringar. Här utgör kommunens planmonopol och möjligheterna att medge ny markanvändning och utökad byggrätt huvudverktyg. Genom att upprätta en ny detaljplan, där rivningsförbud kombineras med nya byggrätter och ny eller kompletterande markanvändning som är ekonomiskt lönsam, kan kommunen skapa incitament för bevarande och utveckling av en fastighet.
PBL innehåller många intressanta verktyg som om de utnyttjas och kombineras på rätt sätt kan skapa goda villkor för både utveckling och bevarande av kulturmiljöer.

Anna Krus är exploateringsantikvarie vid NAI Svefa.
anna.krus@naisvefa.se

Artikeln finns i…
{product_snapshot:id=59}

3/2008

Byggnadsvårdsföreningen

Är en oberoende, ideell förening som jobbar för skydda, vårda och bevara byggnader och bebyggelsemiljöer från alla tider. Det gör vi genom att skapa opinion, sprida och förmedla kunskap om byggnadsvård, beprövad byggnadsteknik och hållbart byggande.