Nuvarande hyreslag, som grundar sig på det så kallade bruksvärdessystemet, missgynnar de kulturhistoriska värdena i äldre kök. Det är dags att revidera både hyreslagen och bruksvärdessystemet, menar Anna Reuterswärd.

Nuvarande hyreslag instiftades under en tid då en stor del av Sveriges befolkning fortfarande levde i dåligt underhållna, och i många fall även undermåliga, bostäder. Den infördes 1969 och ersatte en hyreslagstiftning som länge hade motverkat underhåll och förbättring av äldre fastigheter. Statsmakten kom då till hyresgästernas undsättning. Hyresgästerna skulle inte längre behöva finna sig i eftersatt underhåll. Den nya hyreslagen uppmuntrade istället radikala upprustningar och stora moderniseringsåtgärder. 1969 års hyreslag bestod bland annat av bruksvärdessystemet, ett värderingssystem som även idag utgör grunden för hyressättning på bostadsmarknaden.

En ”objektiv” bedömningsgrund

När Hyreslagen utformades, var man tvungen att bestämma vilka faktorer som skulle avgöra en bostads värde. Tanken var att hyran för en bostad skulle grunda sig på en objektiv bedömning av hur högt bruksvärde bostaden ansågs ha för en genomsnittlig hyresgäst. Med andra ord skulle hyran för en bostad baseras på den genomsnittliga hyresgästens praktiska nytta av bostaden. Vem är då den genomsnittliga hyresgästen vars värderingar skall spegla det objektiva värdet på bostaden? För att kunna bedöma det objektiva värdet av en bostad, utformades det så kallade bruksvärdessystemet. Detta värderingssystem skulle, med hjälp av ett antal objektiva faktorer, utgöra grunden för hyressättning på bostadsmarknaden. Faktorerna som ansågs utgöra en objektiv grund var till exempel yta, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Sedan 1969 är det dessa faktorer som har styrt värderingen av bostäders kvaliteter. Bedömningen av hyresnivån sker alltid genom en jämförelseprövning mellan likvärdiga objekt. Låg modernitetsgrad ger exempelvis ett lågt bruksvärde och hög modernitetsgrad ger ett högt bruksvärde. Ett nytt kök betraktas därmed som mer värdefullt än ett äldre. Likaså ger en effektiv planlösning ett högre bruksvärde än en utrymmeskrävande och svårmöblerad serveringsgång.

Krav på lägsta godtagbara standard

I dag får en fastighetsägare endast utföra åtgärder som höjer standarden i lägenheten om dessa har godkänts av hyresgästerna. Kravet på godkännande gäller vid åtgärder som medför en ”inte obetydligt ändring” av lägenheten. Godkännande behövs dock inte om åtgärden är nödvändig för att ge lägenheten lägsta godtagbara standard (LGS). Om hyresgästen inte samtycker, kan hyresvärden söka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ges i de fall hyresvärden har ett ”beaktansvärt intresse” att genomföra den avsedda åtgärden och att det inte är ”oskäligt” att den genomförs, till exempel om standarden inte uppnår LGS. Att en bostad håller LGS är en förutsättning för att bostaden ska kunna betraktas som fullt brukbar enligt Hyreslagen. Vad gäller kök ska, enligt lagtexten, ett kök anses uppnå LGS om lägenheten är försedd med anordning för ”matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvarings-utrymmen och avställningsytor”. I övrigt anges även kriterier som tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll, avlopp för spillvatten samt att huset inte har sådana sanitära brister att de inte skäligen kan godtas.

Stambyten finansieras av standardhöjningar

Hyreslagen innehåller inte ett ord om krav på att äldre kök ska utrustas med ny köksinredning. Däremot medverkar lagtexten indirekt till att äldre kök byts ut. En möjlighet som hyresvärdar har gällande finansiering av större renoveringsarbeten i en fastighet, till exempel ett kostsamt stambyte, är att genomföra en hyreshöjning. För att hyran ska kunna höjas, behövs emellertid en höjning av bostädernas bruksvärde. När stammarna i en fastighet ska bytas räknas detta som underhåll, eftersom åtgärden måste ske vid upprepade tillfällen för att hålla fastigheten i gott skick. Då hyresgästen har rätt till underhåll inom ramen för sin grundhyra, kan inte hyran höjas som följd av ett rent stambyte. Likaså ingår underhåll av ett befintligt kök, en så kallad ytskiktsrenovering, i den befintliga hyran, eftersom själva underhållet inte medför någon standardhöjning. Åtgärder i köket betraktas endast som standardhöjning om nya funktioner tillförs köket eller om modernitetsgraden höjs.

Standardhöjning eller modefråga?

Det är alltså synliga förändringar som kan höja bruksvärdet, eftersom det bara är dessa som räknas som standardhöjande. En ytskiktsrenovering av ett gammalt kök medför däremot inte en tillräckligt påtaglig förändring. Den ekonomiska insatsen framgår inte lika tydligt. Köket ska inte bara se nytt ut, det ska även synas att hyresvärden har lagt ned pengar på att upprusta det. Jag skulle vilja jämföra utbyte av kök med dagens inställning till inhandlande av nya kläder. De gamla kläderna har egentligen inte blivit opraktiska eller mist sin funktion. Användaren har helt enkelt tröttnat på dem och vill ha någonting nytt och ”fräscht”. Nyhetens behag och huruvida modellen är moderiktig utgör de huvudsakliga orsakerna till att skaffa nytt. Reklamens inverkan fungerar på samma sätt oavsett om det handlar om klädmode eller köksinredningar.

Inget utrymme för befintliga kvaliteter

Som allt annat omkring oss åldras även köksinredningar, men många gånger är åldrandet endast ytligt och en platsbyggd stomme utgör en gedigen konstruktion som tål att skrapas, slipas, målas och borras i på nytt. Äldre köksinredningar är byggda just för sitt specifika utrymme och bakom de ytliga bristerna finns ofta ett fullgott kök av bra kvalitet med hållbara och ändamålsenliga material. Det har dessutom sin unika karaktär i form av specialanpassade detaljer. Betydelsefulla kvaliteter som dessa har emellertid inte något utrymme i dagens hyreslag. En äldre platsbyggd köksinredning, anpassad till det befintliga köket och utförd i massivt trä, betraktas som mindre värd och som lägre standard i förhållande till ett modernt modulkök av spånskiva och laminat. En varsam renovering av ett kök som gott och väl uppfyller LGS kan innebära att diskbänken höjs och att ytskikt åtgärdas så att köket uppgraderas till nyskick. Men även om viljan att bevara äldre köksinredningar finns hos hyresgästerna idag, motverkar nuvarande hyreslag som sagt denna typ av uppgradering. Eftersom hyresgästerna har laglig rätt att bibehålla hyresnivån vid underhåll, är det inte förvånande att de motsätter sig hyreshöjning efter en varsam ytskiktsrenovering. Så länge de har lagen på sin sida vad gäller hyresnivån för underhåll av ett befintligt kök, kommer motivationen saknas hos dem att betala mer än vad lagen föreskriver.
Det finns alltså en inneboende mottsättning i bruksvärdessystemet: möjligheten till hyreshöjning vid bevarande av befintliga kök bygger idag på ren välvilja hos hyresgästen att bevara kökets kulturhistoriska värden.

Dags för lagändring?

Är det inte även så att vi värderar olika saker olika högt utifrån vår livssituation? Faktorer som ålder, utbildning, ekonomisk situation och civilstånd spelar in och skiftar över tid i samband med att inställningen till vår omgivning förändras. Bruksvärdessystemet innefattar inte någon bedömning av vare sig upplevelsevärden eller kulturhistoriska kvaliteter. Så länge inte dessa faktorer ges något utrymme i hyresbedömningen, finns det heller inte några incitament att bevara exempelvis äldre köksinredningar. För att äldre kök ska kunna bevaras, måste även sådana kvaliteter beaktas vid själva hyressättningen. Jag ställer därför frågan om det inte är dags för en grundlig revidering av Hyreslagen och dess bruksvärdessystem.

Anna Reuterswärd

Byggnadsantikvarie och konsult

anna.reutersward@aix.se

4/2006