Går det att att renovera en äldre fastighet i dåligt skick till en rimlig kostnad och samtidigt bevara husets ursprungliga kvaliteter? Ja – till en kostnad av knappt två tredjedelar av vad motsvarande hus skulle kosta nybyggt. Det visar erfarenheterna från ett restaureringsprojekt i Säter. Lars-Olov Holmqvist berättar.
”Fot-Ester”, som huset kallas i folkmun efter en fotvårdsklinik som under en tid hade sin verksamhet där, stod innan renoveringen påbörjades tomt i sju år. Huset ägdes av Säters kommun som mest var intresserad av att riva och utnyttja marken till nybebyggelse.
Länsstyrelsen Dalarna funderade samtidigt på om det fanns något hus i länet som kunde fungera som ett bra exempel på restaurering. Förutsättningen skulle vara att huset var relativt normalt, men med karaktär. Kontakt etablerades mellan kommunen och länsstyrelsen, vilket resulterade i att länsstyrelsen bekostade en förprojektering av restaurering av ”Fot-Ester”. Kommunens fastighetsbolag konstaterade dock att kostnaden för deras del skulle bli för stor.
”Fot-Ester” byggdes 1917 och ligger vid Järnvägsgatan i Säter. Den var Säters genomfartsgata, vilket innebar att husets utformning fick högsta kvalitet. Jugend med drag av nationalromantik var på modet.
I samband med att kommunen sålde ett antal fastigheter till en privat fastighetsägare ingick även ”Fot-Ester” i köpet. Efter moget övervägande beslutade sig fastighetsägare Bengt Nyman för att restaurera fastigheten. Samarbete etablerades med arkitekt och med länsstyrelsens kulturmiljöenhet, som var angelägen om att dokumentera restaureringen. Entreprenör upphandlades till ett takpris, det var svårt att bedöma storleken på exempelvis alla fuktskador. I takpriset ingick ett antal timmar för att laga alla skadade och trasiga delar. Dessa timmar reglerades i slutuppgörelsen med verkligt antal timmar. Det praktiska arbetet med renoveringen påbörjades senhösten 2002 och avslutades sommaren 2003.
Fem små lägenheter
”Fot-Ester” byggdes 1917 och ligger vid Järnvägsgatan i Säter. Den var Säters genomfartsgata, vilket innebar att husets utformning fick högsta kvalitet. Jugend med drag av nationalromantik var på modet. Därför blev huset präglat av denna stil, både invändigt och utvändigt. Mycket av den ursprungliga inredningen kunde anas även i förfallet.
Huset hade varit rivningshotat ända sedan 1970-talet, då planer fanns att fortsätta den nya bebyggelsen. Underhållet hade därför blivit totalt eftersatt och stora skador hade uppstått. Huset hade stått tomt de senaste 6-7 åren, vilket inte har förbättrat situationen. De största skadorna hade orsakats av att taket har läckt. Vatten har runnit in och gjort stora hål i väggar och bjälklag.
Detaljer värda att bevara
Även om underhållet har blivit eftersatt i gamla hus brukar det alltid finnas detaljer som är varda att bevara och restaurera. Ofta finns en stor hantverksskicklighet inbyggd i varje liten detalj. Samtidigt hör detaljerna ihop med husets själ och arkitektur. Skåpsnickerier, dörrar, foder, lister och lås är exempel på detaljer som man eftersträvat att behålla.
Rummen var kvadratiska med fönster åt flera håll. För att behålla husets karaktär var denna kvalitet också viktig att bevara.
Våra dagars badrum och kök har dock helt andra mått än de gamla, vilket gör att de nya enheterna kan komma i konflikt med den gamla planlösningen. Det gällde att placera in dem så att de inte förstörde de gamla rummen. I detta fall slogs två smålägenheter ihop på varje plan, vilket ledde till mycket ljusa och rymliga lägenheter. Rum i fil skapar också ytterligare rymd. Badrummen ligger centralt i lägenheterna, vilket har givit möjlighet att bevara de ursprungliga rummen.
Kostnader
Ombyggnadskostnaden blev ca 9 000 kr/m2 plus moms. I den kostnaden ingår den totala upprustningskostnaden inklusive all inredning i en skönhetssalong på bottenvåningen. Däremot ingick inte markkostnaden och anslutningsavgifterna. En motsvarande nybyggnad med samma kvalitéer när det exempelvis gäller rumshöjder och detaljer skulle kosta ca 15 000 kr/m2 i entreprenadkostnad. Ett nybyggt hus i standardutformning skulle kosta ca 12 000 kr/m2. Ett ombyggnadsprojekt är också mer arbetsintensivt än en nybyggnad, vilket lokalt skapar fler arbetstillfällen.
Utvärdering av projektet
Projektets idé var att visa att det går att renovera en äldre fastighet i dåligt skick till en rimlig kostnad med bibehållande av husets ursprungliga kvalitéer.
Kretsloppstanken har präglat hela ombyggnationen – allt som varit möjligt att bevara har använts antingen i sitt befintliga läge eller i ett nytt läge i huset.
Projekt av den här typen kräver stor hantverksskicklighet för att resultatet skall bli bra. Projekten lämpar sig också för byggutbildning. I det här fallet har Byggutbildning Star medverkat i uppsättningen av kakelugnarna.
Renoveringen har också tagit fasta på husets kvaliteter, framför allt har rumsindelningen be–hållits och därmed de gamla rumsformerna. Detaljer som dörrar och foder har bevarats med sina gamla beslag. Där olika former av tillägg har gjorts har de utförts i samma stil som huset i övrigt. Exempelvis har ytterdörrar, tamburdörrar och balkongdörrar bytts.
Tekniskt har huset i dag nybyggnadsstandard:
– Hela värmesystemet har bytts (ej radiatorer)
– Elinstallationen är helt ny
– Ny ventilationsanläggning (i lägenheterna mekanisk frånluft, i lokalen mekanisk från- och tilluft)
– Vindsbjälklaget har tilläggsisolerats
– Köken har kompletterats till nybyggnadsstandard
– Yttertak, fönster och samtliga ytterväggar har renoverats.
Lars-Olof Holmqvist, arkitekt verksam i Falun.
1/2005
Är en oberoende, ideell förening som jobbar för skydda, vårda och bevara byggnader och bebyggelsemiljöer från alla tider. Det gör vi genom att skapa opinion, sprida och förmedla kunskap om byggnadsvård, beprövad byggnadsteknik och hållbart byggande.
