För ett företag som vårt, med många kulturhistoriskt värdefulla byggnader, är det viktigt att förvaltningen styrs av ett tydligt förhållningssätt. Vi har 280 fastigheter med to- Principen att åtgärder talt 750 byggnader spridda i hela Stockholms kommun, de flesta i innerstaden. Det är allt från små timmerstugor i våra kulturreservat till småpalats och mindre slott, flertalet är av byggnadsminnesklass. För några år sedan började vi utforma riktlinjer för hur våra byggnader ska underhållas. Bakgrunden var insikten att det är i vårt dagliga arbete, i det ”lilla underhållet”, som vi bäst kan ta tillvara byggnadernas karaktär.

Fastighetsförvaltning och byggnadsvård

En byggnad kan bestå av en lång rad olika delar och detaljer från olika tider – takform, takmaterial, fasadbehandling, kulörer, fönster, portar, omfattningar, interiörer osv. Hur ska vi hantera allt detta? Det handlar ju om byggnadsdelar som vi underhåller kontinuerligt samtidigt som de finns med i vår underhållsplan för större insatser vart 20:e eller 30:e år. Det innebär att vi måste ha ett förhållningssätt som håller både i det dagliga och i det långsiktiga arbetet.

I de större planerade renoveringarna anlitar vi både arkitekter och antikvarier. Där uppfyller vi kraven i lagstiftningen och behöver inte oroa oss för förvanskning. Det är snarare i vårt löpande underhåll som problemen kan uppstå – när vi återkommande reparerar småskador, underhåller eller byter ut det som blivit slitet, klottersanerar samt tillgodoser hyresgästers och myndigheters krav. Om detta vardagliga underhåll utförs med fel attityd, med fel angreppssätt, kan vi förvanska husen rejält innan nästa planerade renovering, som då blir mer omfattande. I fastighetsförvaltningen är det därför viktigast att fokusera på riktlinjer för det löpande arbetet. Fastighetsförvaltning är byggnadsvård och byggnadsvård är vardagsarbete.

Venedigdokumentet som utgångspunkt

När vi för ett antal år sedan funderade på hur vi skulle utforma våra riktlinjer stötte vi på Venedig- dokumentet, en internationell överenskommelse från 1964 om hur man ska hantera historiska byggnader och områden i samband med renoveringar och restaureringar. Vi insåg att dokumentets grundprinciper faktiskt var en utmärkt utgångspunkt för våra egna vardagsregler.
Stadsholmens riktlinjer består av följande principer:

• Vi ska bevara karaktären
• Vi ska arbeta med minsta möjliga ingrepp
• Vi ska förhindra framtida skador
• Vi ska arbeta med traditionella material och metoder
• Åtgärder ska vara reversibla
• Årsringar ska synas
• Det är naturligt att åldras
• Byte sker först vid skada

Venedigdokumentet

Carta di Venezia, är en grundläggande internationell överenskommelse för bevarande och restaurering av minnesmärken och områden av historiskt intresse. Det antogs 1964 tillsammans med en resolution initierad av Unesco för att grunda en internationell expertorganisation för kulturmiljövården – det som ett år senare blev ICOMOS. Venedigdokumentet innehåller 16 artiklar om principer och förhållningsätt till bevarande, restaurering, dokumentation med mera.

I Venedigdokumentets artikel 4 påtalas vikten av kontinuerligt underhåll, i artikel 5 att anpassning till nya funktioner endast får ske om byggnadens gestaltning kan bibehållas, i artikel 11 att tillkomna skikt från olika perioder skall respekteras och endast undantagsvis får avlägsnas.

I Venedigdokumentet slogs också fast att med historiskt minnesmärke avses inte bara märkvärdiga verk utan också mer allmän stads- eller landsbygdsmiljö av historisk betydelse. http://www.icomos.se/int_dok.asp

Alla fastigheter är unika

Precis som varje människa är unik är varje byggnad unik. Alla bär de spår av ombyggnader och förändringar, och har därför en egen historia att berätta. Det är denna unika karaktär som ska bevaras, inte bara byggnadens generella karaktärsdrag. Vi förvaltar fastigheter som består av flera byggnader, uppförda vid helt olika tillfällen, för olika verksamheter, med olika konstruktioner och utformning. På Stortorget 18 står ett av våra äldsta hus. Det har medeltida grundmurar och är sedan ombyggt och förändrat kontinuerligt under århundraden. Högst upp finns en våning som inreddes till lägenhet i slutet av 1800-talet, och det allra översta rummet inreddes som bostad först 1992. Här gäller det därför att veta var i byggnaden man är eftersom det är olika karaktärer, material, dekorationer och utsmyckningar i olika delar av huset.

Ett annat exempel är ett bostadshus där bottenvåningen timrades under 1700-talet medan ovanvåningen har en regelkonstruktion från 1800-talet. Det innebär att inomhusmiljön skiljer sig åt i de olika våningarna. Hyresgäster som bor på bottenvåningen har det betydligt varmare och tystare än de som bor på andra våningen.

Det där måste vi veta. Vi måste också berätta det för våra entreprenörer, vi måste ta hänsyn till det när vi beställer material och vi måste förklara det för våra hyresgäster. Det är vi som bestämmer när något ska göras, hur det ska göras, vem som ska göra det och till vilken kostnad. Vår kunskap om byggnaden är helt avgörande för vilken kvalitet vi uppnår i vårt arbete.

Minsta möjliga ingrepp

Vi reparerar hellre än byter ut. Om vi ändå byter ut, så byter vi bara det som är skadat. I sammanhanget är det också viktigt att alltid fråga sig vad det är för problem som ska lösas. Om en hyresgäst vill ha en säkerhetsdörr måste vi fråga oss om det inte är ett inbrottsskydd som efterfrågas, det kan lösas mycket smidigare med en gallergrind. Myndighetskrav som brand och tillgänglighet löser vi med samma synsätt. Ett stort ingrepp kan också vara ”minsta möjliga ingrepp”.

För ett antal år sedan skulle vi inrätta tvättmöjligheter i ett 1600-talshus. Det gick inte att lösa vare sig i lägenheterna, på vinden eller i källaren eftersom de var så värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt. Istället byggde vi en ny tvättstuga på gården, som en ny årsring och med traditionella material.

Vår förvaltning får inte innebära ökade skador på byggnaderna. Därför måste vi hålla rent fram- för våra träfasader, se till att vattenavrinningen fungerar osv. Vi värmer inte upp källare eftersom det ofta leder till putsavfall, i de fall de redan är uppvärmda har vi offerputser på väggarna. För att undvika vattenskador tillåter vi inte tvättmaskiner i utrymmen som saknar golvbrunnar.

Traditionella material och tekniker

Att arbeta med traditionella material och tekniker är viktigt eftersom det dels är antikvariskt riktigt i äldre byggnader, dels då det är långsiktigt hållbart. En annan aspekt av denna riktlinje är att vi inte klottersanerar med konventionell klottersanering. På träfasader och putsfasader anlitar vi ofta målare respektive murare för detta arbete.

Reversibla åtgärder

Principen att åtgärder ska utföras reversibelt har ibland använts som ursäkt för att begå precis vilka brott som helst – den måste därför användas försiktigt. Vi använder den när vi behöver göra åtgärder som är mindre bra ur antikvarisk synpunkt. Har vi inte råd att ta fram och konservera en originalmålning så dokumenterar vi den och skyddar den med en demonterbar skiva. Har vi ett bevarandevärt golv i ett hus där det finns problem med ljud- eller luktspridning kan vi välja att lösa detta med en matta, hellre än att täta och isolera i bjälklaget.

Låta årsringar synas

Våra byggnader bär spår av många års användning och förändring, dessa spår sparar vi konsekvent. De ändringar vi själva gör ska andas samtid, vi bygger inte pastischer. I våra kök kan finnas spår av olika tiders sätt att laga mat, vilket kommer till uttryck i att spiskåpor, järnspisar och moderna spisar står sida vid sida.

Det är naturligt att åldras

Precis som det är naturligt för oss alla att åldras är det naturligt för våra hus att åldras. Det betyder inte att vi låter våra byggnader förfalla, vi åtgärdar givetvis skador och slitage. Det vi vill uppnå är att de ska se så gamla ut som de verkligen är. När Åsö-berget behöver målas om så gör vi det hus för hus, fastighet för fastighet – vi gör inte allt på en gång. För stadsbilden är det positivt att det finns hus av olika ålder och att inte allt är ständigt nyputsat och uppfräschat.

Av ekonomiska och resursrelaterade skäl byter vi inte ut eller åtgärdar i förtid, långsiktighet och hållbarhet är viktiga utgångspunkter. Byten och renoveringar sker först när delar som plåttak, stuprör, portar, badrum osv är tekniskt uttjänta. Många hyresgäster vill byta ut sina kök långt innan dess. De 1970-talskök som är vanliga i våra hus anses vara hopplöst omoderna. Detta är en viktig fråga att fundera över eftersom stilideal förändras över tid. Att säga vad som är rätt eller fel är svårt, det behövs diskussioner från fall till fall om hur vi ska hantera den här typen av önskemål.

Tillämpa teorin i vardagen

Det finns många teorier kring renovering av kulturbyggnader, för att de ska få praktisk effekt måste de tillämpas. Våra riktlinjer hjälper oss att omsätta teori till praktik.

Christina Lillieborg, affärsområdeschef för AB Stadsholmen

1/2009