Att välbevarade kulturmiljöer bidrar till hållbar utveckling är de flesta av oss övertygade om. Men för att få politiskt genomslag måste det kunna beläggas. När antikvarierna i Halland fick chansen att undersöka den ekonomiska aspekten hittade de intressanta samband mellan byggnaders kulturhistoriska värde och priset en köpare är villig att betala. Dennis Axelsson berättar om projektet.
Som ett led i arbetet för att uppnå miljömålen och en God bebyggd miljö utfördes en totalinventering av den halländska bebyggelsen mellan 2005 och 2010. Antikvarier tittade på länets cirka 130 000 byggnader och bedömde att drygt 10 000 av dem är kulturhistoriskt värdefulla. Byggnaderna beskrevs, klassificerades, koordinatsattes och försågs med foton. De finns idag tillgängliga för allmänheten via webben. Arbetet med inventeringen var ett samarbete mellan länsstyrelsen, de sex halländska kommunerna och Kulturmiljö Halland.
K/T-värdet
Materialet erbjöd en möjlighet att i kombination med statistik på överlåtelser av fastigheter studera vad människor är beredda att betala för en kulturhistoriskt värdefull byggnad och jämföra det med övriga byggnader. En förutsättning för studien var den inventering av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som tidigare genomförts.
Det man jämförde var köpesumman dividerat med taxeringsvärdet, det så kallade K/T-talet, vilket gör att hänsyn tas till en hel rad parametrar. I taxeringsvärdet ingår bland annat värden som baseras på byggnadens standard, storlek, geografiska läge, närhet till vatten och så vidare. De faktorer som i normala fall är avgörande för marknadsvärdet var därmed möjliga att utesluta i studien. K/T-talet säger något om hur mycket över eller under förväntat marknadsvärde någon varit villig att betala och i studien indexeras de också för att vara jämförbara över tid.
Inventerade hus betingar högre värde
Jämförelsen genomfördes som en mindre del av projektet Kreativa Kraftfält som drivits av Kulturmiljö Halland i samarbete med Region Halland och IULM-universitetet i Milano. Syftet med projektet har varit att kartlägga och analysera all kulturverksamhet i Halland för att undersöka dess roll för hållbar utveckling och regional tillväxt. Den första analysen av fastighetsvärden tyder på att människor faktiskt betalar mer för byggnader med kulturhistoriska kvaliteter än andra. Med hjälp av statistik på cirka 43 000 överlåtelser av fastigheter mellan 2005 och 2012 kan man se att medelvärdet för K/T-talen avseende byggnader som är med i bebyggelseinventeringen ligger högre än övriga om man tittar på Halland totalt. bebyggelseinventeringen tilldelas varje byggnad ett kulturhistoriskt värde som benämns A, B och C. Kortfattat kan Klass A sägas innebära en byggnad med mycket högt kulturhistoriskt värde, klass B en särskilt värdefull byggnad och klass C en byggnad av främst miljömässig karaktär.
En detalj som kan tyckas lite märklig i sammanhanget är att om man äger en byggnad som är skyddad som byggnadsminne eller i detaljplan eller liknande kan man ansöka om sänkt fastighetsskatt.
I den statistiska analysen är det möjligt att dela upp K/T-talen också utefter denna klassificering. Här blir visserligen underlaget något tunt. Det är endast cirka 5 % av byggnaderna som tilldelats klass A och av dem är det ganska få som överlåtits mellan 2005 och 2012. Beak- tansvärt är ändå att medelvärdet för K/T-talen här följer det kulturhistoriska värdet. Högst ligger värdet för klass A för att i sin tur följas av klass B och sedan C. Studien måsta fördjupas, men dessa första resultat antyder att det finns ett samband mellan det kulturhistoriska värdet och marknadsvärdet. Ju högre det kulturhistoriska värdet är desto mer tycks människor vara villiga att betala för en byggnad.
Kulturhusägare är villiga att betala mer
Parallellt med analysen av fastighetsvärden har en enkätundersökning om attityder till att äga eller verka i en kulturhistoriskt värdefull byggnad genomförts, också detta inom ramen för Kreativa Kraftfält. Enkäten riktades till personer som äger en byggnad som finns med i bebyggelseinventeringen och av cirka 3 200 tillfrågade svarade över 1 000 stycken. Nästan nio av tio svarade att de såg byggnadens kulturhistoriska värde som en tillgång snarare än en belast- ning. Mer anmärkningsvärt är kanske att 65 % av dessa också kunde tänka sig att betala mer för en byggnad med bevarade karaktärsdrag. De flesta av dem var villiga att betala mellan 10 och 30 procent mer, vilket borde innebära någonstans mellan 200 000 till 600 000 kronor i normalfallet.
En detalj som kan tyckas lite märklig i sammanhanget är att om man äger en byggnad som är skyddad som byggnadsminne eller i detaljplan eller liknande kan man ansöka om sänkt fastighetsskatt. Enligt regelverket kan det ses som ekonomiskt ofördelaktigt med restriktioner som binder ägaren vid att bevara sin byggnad. Som kulturmiljöarbetare vill jag ogärna bidra till att försämra förutsättningarna för de som äger en kulturhistoriskt värdefull byggnad, men med ovan nämnda undersökningar i åtanke kan man ställa sig frågan om detta verkligen är rimligt?
Relation värd att undersöka vidare
Vari sitter det ekonomiska värdet i kulturhistoriskt värdefulla byggnader? Vilka förändringar kan man göra på en byggnad utan att minska vare sig de kulturhistoriska eller ekonomiska värdena? Det vi hittills gjort är en relativt enkel studie som baseras på en analys av inventeringsmaterial och statistik, samt en enkätundersökning. För att fördjupa förståelsen för de resultat vi har och för att kunna få fram ny kunskap om hur kulturhistoriskt värde förhåller sig till marknadsvärde kommer Kulturmiljö Halland och Länsstyrelsen i Halland verka för att materialet analyseras vidare. Förhoppningen är att göra det i samverkan med flera olika aktörer, såsom fastighetsekonomer och samhällsvetare.
Om den fördjupade studien inte visar på tydliga samband mellan kulturhistoriskt värde och ekonomiskt värde, är också det ett resultat som kulturmiljövården har nytta av att analysera och ta med sig i det fortsatta arbetet. Om analysen faktiskt visar på bevarandets samhällsekonomiska nytta stärker vi argumenten för tillvaratagande. Sådana argument bör fungera såväl på ett övergripande plan, genom att framhålla kulturmiljön som en viktig resurs, som i enskilda fall för att övertyga fastighetsägaren om vikten av bevarande. Samtidigt skulle även ett så att säga positivt resultat väcka en rad frågor som vi måste diskutera. Ska offentlig finansiering av bevarade fortgå, trots att kulturhistoria betingar ett högre ekonomiskt värde? Vad händer i förlängningen med de delar av kulturarvet som trots allt inte betingar ett högre ekonomiskt värde? I fråga om bevarandets ekonomiska aspekter och potential är många delar fortfarande outredda. Fler studier och mer forskning på området skulle behövas.
Tidigare studier
- Juusola Pia (2006). Visingsös värdeskapande förmåga. Internationella Handels- högskolan Jönköping
- ängs- och betesmarkers betydelse för fastighetsvärden. Jordbruksverket, Rapport 2010:5
- Ahlfeldt Gabriel M., Nancy Holman och Nicolai Wendland (2012). An assessment of the effects of conservation areas on va- lue, London School of Economics and Political Science, Commissioned by English Heritage, se: www.english-heritage. org.uk
- Donovan Rypkema mfl (2011) Measuring Economic Impacts of Historic Preservation, A Report to the Advisory Council on Histo- ric Preservation, USA
Dennis Axelsson, bebyggelseantikvarie, chef för byggnadsvårdsavdelningen, på Kulturmiljö Halland, Hallands länsmuseer.
3/2013
Är en oberoende, ideell förening som jobbar för skydda, vårda och bevara byggnader och bebyggelsemiljöer från alla tider. Det gör vi genom att skapa opinion, sprida och förmedla kunskap om byggnadsvård, beprövad byggnadsteknik och hållbart byggande.
