Byggnader med kulturhistoriskt värde värderas högre än andra hus på bostadsmarknaden. Byantikvaren i Oslo har undersökt ett stort antal fastighetstransaktioner och kan konstatera att ju högre skydd, desto högre ekonomiskt mervärde. Morten Stige har analyserat resultatet.

Det är en vanlig missuppfattning att det kostar att äga ett bevarandevärt hus, och att det är dyrt att »bli skyddad«. En undersökning har gjorts av 175 000 fastighetstransaktioner i Oslo under perioden 2004–2013. Resultaten visar att bevarandevärda byggnader har ett påtagligt högre försäljningspris än jämförbara byggnader utan skyddsvärde. Det är inte bara antikvarier som värdesätter kulturmiljöer, marknaden gör det också. Pris är en bra måttstock eftersom det återspeglar den fak-tiska betalningsviljan.

Undersökningarna visar att listade fastigheter, det vill säga sådana byggnader som finns med på Byantikvarens Gul liste, har 17 % högre kvadratmeterpris än fastigheter som inte är utpekade. Det är ett lite överraskande högt värde, och kan förklaras med att kulturmiljövärden ofta sammanfaller med andra kvaliteter, såsom centralt läge i staden.

Även om man korrigerar för andra faktorer som kan driva upp priset, såsom byggnadens läge, ålder och storlek, så är det ekonomiska mervärdet fortfarande betydande. Mervärdet för ett bevarandevärt hus blir då 7,4 % för enbostadshus, 1,8 % för lägen-heter och 5 % för småhus (det vill säga radhus och tvåbostadshus). De här siffrorna stämmer väl överens med resultaten från
liknande undersökningar i andra europeiska länder.

Att starkare skydd innebär begränsningar i hur mycket ägaren får bygga om, hindrar inte en positiv priseffekt.

Områdets betydelse

Stadsdelar i Oslo med höga kulturvärden och många listade byggnader som exempelvis Frogner och Grünerløkka är attraktiva. Här har både de enskilda byggnaderna och hela stadsdelarna höga kulturhistoriska värden. Faktum är att kulturmiljöns priseffekt är så pass hög, att mervärdet för den enskilda byggnadens kulturmiljöstatus reduceras starkt. Men trots det blir det totala mervärdet av en listad fastighet högre än i områden med färre kulturminnen, speciellt för enbostadshus och lägenheter.

Kulturmiljöeffekt och juridisk effekt

Det finns flera orsaker till att bevarandevärda hus har ett högre ekonomiskt värde. Resultatet av undersökningen visar att antikvariens värdering av kvalitet sammanfaller med allmänhetens uppfattning. De byggnader som är listade har miljömässiga, arkitektoniska och hantverksmässiga värden som också värderas högt av allmänheten. Att en byggnad blir listad, bidrar också till att kulturmiljön blir uppmärksammad. Dessa mekanismer sammantaget kan vi här beteckna som »kultur-minneeffekten«.

Högre skydd ger en större effekt på priset. Till viss del beror det på att ett högre skydd står i relation till ett högre kulturvärde, men det är troligen inte den viktigaste orsaken. Att starkare skydd innebär en begränsning i hur mycket ägaren får bygga om, hindrar faktiskt inte en positiv priseffekt. Det kan verka förvånande, men kan förklaras med att starkare skydd ger en förväntan om stabilitet och minskad risk för att byggnader i området rivs och ersätts av nya som försämrar kulturmiljön i stort. Denna »juridiska effekt« tycks vara starkast för enbostadshus, där mervärdet av högre bevarandestatus är störst. Men också för lägenheter ger strängare juridiskt skydd ett högre ekonomiskt värde.

Den genomförda undersökningen redogör inte för om det ekonomiska mervärdet är en följd av kulturminneeffekten eller av den juridiska effekten. Det man kan säga är att starkare skydd i snitt ger en större effekt på priset, och att detta är en tydlig indikation på att både kulturmiljöförvaltningens värderingar och politiska beslut om skydd har en klart positiv effekt.

Att kulturminneeffekten och den juridiska effekten på bostadspriserna inte är ännu större, kan förklaras med uppfattningen om att underhåll av bevarandevärda byggnader är dyrt. Byantikvaren i Oslos erfarenhet är att antikvariskt underhåll normalt sett inte är väsentligt fördyrande över tid. Ibland är material och metoder dyrare, men åtgärderna har oftast en längre livslängd. Det finns också bidrag för att ta tillvara värdefull bebyggelse.

Utblick mot andra länder

Liknande undersökningar i andra länder än Norge visar resultat som pekar åt samma håll: listade bostäder blir generellt sett högre värdesatt av marknaden än icke listade hus. Icke listade byggnader som ligger i eller nära områden med höga kulturvärden, får ett högre pris än likvärdiga objekt i områden med färre listade bostäder. I England hade de historiska fastigheterna mellan 8,5 och 9,5 % högre pris, efter att man justerat för andra förutsättningar som driver upp priset, såsom bra läge och hög kvalitet. Icke listade bostadsområden i anslutning till områden med höga kulturvärden, hade ett ekonomiskt mervärde på upp till 5 % (Ahlfeldt et al, LSE 2012). Detta kan jämföras med undersökningarna i Oslo, där icke listade bostadshus i områden med höga kulturvärden hade mellan 5,6 och 8,5 % högre pris.

Den svenska undersökningen i Halland, som enbart omfattar enbostadshus och tvåbostadshus har likvärdiga resultat som för enbostadshus i Oslo. Medan de svenska husen med lägst bevarandevärde låg 6 % över priset på icke bevarandevärda hus, är priseffekten på bevarandevärda hus i Oslo 4,7 %. I Sverige låg bostadshus med högst och näst högst bevarandevärde på respektive 10 och 11 % över de icke bevarandevärda bostadshusen; i Oslo ligger skyddade enbostadshus 12,7 % över enbostadshus utan utpekat kulturhistoriskt värde (»Kulturmiljö Halland: Värdefulla byggnader«).

Varför säljs skyddade byggnader till ett högre pris?

Detta är några möjliga förklaringar:

1. KULTURMILJÖ De listade byggnaderna utgör ofta en tilltalande miljö som många människor uppskattar.
2. KVALITET Bevarandevärda byggnader har arkitektoniska och hantverksmässiga kvaliteter som uppskattas av marknaden.
3. STABILITET Listade byggnader, framför allt de som har juridiskt skydd, är en garant för att undvika stora förändringar i
   bebyggelsemiljön.

Störst ekonomiskt mervärde bildas i områden med många värdefulla byggnader.

Sammanfattning

Undersökningen baseras på ett stort antal data, och ger därför tillförlitliga resultat. Effekterna för enskilda hus kan inte förutses, exempelvis har en gammal villa med en stor trädgård normalt sett ett högre värde om den inte är listad, eftersom det underlättar för den som vill riva och exploatera för ny bebyggelse på fastigheten. Resultaten kan inte användas för att förutse priset på ett enskilt objekt. Huvuddragen är dock tydliga: bevarandestatus sammanfaller med ett ekonomiskt mervärde på bostadsmarknaden, och starkare skydd ger större priseffekt. Detta
indikerar bland annat att det är själva värderingen som värdesätts, troligen för att den bidrar till att säkra kontinuitet och god kvalitet i bostadsområdena. Ett annat entydigt resultat är att det största ekonomiska mervärdet bildas i områden med många kulturhistoriskt värdefulla byggnader.

Det som inte framkommer när man enbart mäter fastighetspriset är de samhällsvärden som är knutna till bevarandevärda hus och stadsmiljöer. Förutom att det enskilda huset har ett värde i sig, finns det också ett samhällsekonomiskt värde knutet till de gamla bebyggelsemiljöerna. Den sortens värde är svårt att kvantifiera. Kanske räcker det med att fastslå att detta värde är påtagligt. Det innebär också att den enskilda husägaren inte bara får betala för att bidra till ett ökat samhällsvärde för alla, utan också själv får en del av mervärdet.

Gul liste

Gul liste är Byantikvarens i Oslo översikt över byggnader med kulturhistoriskt värde. Listan omfattar både byggnader med och utan juridiskt skydd. Det högsta skyddet i Norge är »fredet«, som går att jämföra med Sveriges »byggnadsminne«. För dessa byggnader finns detaljerade bestämmelser som också kan omfatta interiör. Nästa nivå av skydd baseras på plan- og bygningsloven. Bestämmelserna reglerar exteriöra ändringar och funktion, samt nybyggnation inom ett område. Den största gruppen av byggnader på Gul liste är de som inte har något formellt skydd, utan är listade som bevarandevärda, en bedömning som görs av Byantikvaren. Listan fungerar som ett verktyg i arbetet med att kartlägga och värna om stadens historiska miljöer, och är tillgänglig genom Kulturminnesøk: www.kultur-minnesok.no. De viktigaste mål-grupperna är ägare av kultur-minnen, projektledare, planläg-gare och offentlig förvaltning.

Byantikvaren

Byantikvaren i Oslo är både namnet på en kommunal avdelning och titeln på avdelningschefen. Byantikvaren ansvarar för kulturmiljövården på kommunal nivå, och är rådgivande till plan- och byggavdelningen. Den fungerar också som en myndighet motsvarande den svenska länsstyrelsen.

Morten Stige, är konsthistoriker och civilekonom och arbetar som avdelningschef hos Byantikvaren
i Oslo. morten.stige@gmail.com