När en bostadsrättsförening ska handla upp en entreprenad uppstår ofta en mängd frågor. Vad krävs av föreningen när den får rollen som beställare? Vilka krav kan ställas på entreprenören? Och vilka regler styr entreprenaden som affärsuppgörelse? Byggnadskultur får här svar på frågorna från Maria Evans, marknadskoordinator och styrelseledamot i FIBOR (Företag inom byggnadsvård och restaurering) och SPEF (Sveriges Murnings- och Putsentreprenörers Förening) och Per Arne Ivarsson, restaureringsarkitekt och styrelseledamot i Svenska byggnadsvårdsföreningen.

Vilka uppgifter och vilket ansvar har jag som fastighetsägare?
Maria Evans (ME): En fastighetsägares ansvar beror bland annat på hur byggnaden används, hur gammal den är och vilka bestämmelser som gäller för den, generellt gäller att du alltid bör underhålla den kontinuerligt.

Om du ska renovera din fastighet – undersök alltid med din kommun om den är ”kulturmärkt”. Bestämmelser i detaljplanen och hur kommunen bedömer det kulturhistoriska värdet i bygglovsansökan avgör hur du får göra. Det är kommunens ansvar att informera dig som fastighetsägare om planbestämmelserna ändras.

Per Arne Ivarsson (PAI): Som fastighetsägare är du ansvarig för allt som görs i och på fastigheten. Du har ansvar också mot tredje man. I egenskap av beställare har du ansvar för att alla åtgärder på fastigheten, såväl av projektörer som hantverkare och entreprenörer, utförs enligt gällande lagar och förordningar.

En fastighetsägare som beslutar att låta göra något på sin fastighet blir i den egenskapen först byggherre. Om sedan inventering, analys, upprättande av anbudshandlingar beställs av en konsult, blir byggherren beställare. Likaså har byggherren rollen som beställare när entreprenören, eller möjligen hantverkaren direkt, anlitas.

När byggherren undertecknar beställningsskrivelsen, vilken knyter en entreprenör eller hantverkare till uppdraget, har ett avtal upprättats. I upphandlingen av konsulter brukar ABK (Allmänna Bestämmelser för Konsultbranschen) användas. För entreprenörer används AB (Allmänna Bestämmelser för byggbranschen).

Anlita en expert som för din talan

Vilka behöver jag knyta till mig?
ME: Inför en renovering har du mycket att vinna på att anlita en person som företräder dig, som kan föra din talan i möten med entreprenörer med mera. En entreprenör kan exempelvis hävda att ett arbetsmoment är enklare eller snabbare, och därmed inte lika dyrt som den föreskrivna åtgärden. Samtidigt kan både hållbarheten och utseendet bli betydlig sämre om man frångår projekteringen.

Jag anser att det bör finnas tre kompetenser i ett renoveringsprojekt: den som identifierar problemet och sedan beskriver åtgärderna, den som utför arbetet och den som sedan kontrollerar att projektet genomförts korrekt. Den som projekterar, utför och kontrollerar bör inte vara samma person eller företag.

Ett vanligt scenario är att entreprenören tillfrågas om vilka åtgärder som bör göras. Det kan gå bra men det kräver ett verkligt och ömsesidigt förtroende. Därför bör åtgärdsförslaget hellre ges från en aktör som inte har någon vinning av själva entreprenaden, utan snarare ser till kvalitén på restaureringen. Risken med att ha dåliga beskrivningar i arbetshandlingarna är att det ger oseriösa entreprenörer större möjligheter till att hitta egna lösningar i utförandet. På samma sätt kvalitetssäkras en föreskriven åtgärd om besiktningsmannen är en annan än projektören.

PAI: Ett tillvägagångssätt är att först välja en erfaren och kunnig projektör som får ansvaret att inventera fastigheten och upprätta ett kostnadsbedömt åtgärdsförslag. Projektören väljer i sin tur lämpliga underkonsulter för belysning av frågor av t ex antikvarisk art eller speciella byggtekniska förhållanden. När åtgärdsförslaget är klart föreläggs detbostadsrättsföreningensstyrelseförbeslut.

Efter godkännande upprättar projektören anbudshandlingar och skickar ut dessa till olika entreprenörer. När entreprenörernas anbud kommit in deltar projektören i utvärderingen av dessa och reder ut eventuella reservationer i anbuden.

När entreprenör är utsedd tar projektören fram underlag för beställningsskrivelsen mellan byggherren och entreprenören. Projektören kan därefter ges rollen som byggledare och upprättar då produktionstidplan tillsammans med entreprenören, håller i byggmöten och skriver byggmötesprotokollen. Projektören/byggledaren kan också hålla i besiktningar som rör genomförandet av de upphandlade (och därmed föreskrivna) åtgärderna.

ME: En projektör och en besiktningsman förbinder sig till ett lyckat slutresultat genom avtal med dig. De hjälper dig inte bara med metod- och materialval, utan också med vilka regler och förordningar som måste följas vid byggentreprenader.

Lär dig hitta rätt kompetens

Hur hittar och bedömer jag en byggnadsantikvarie eller en byggprojektledare? Genom deras utbildning, antal år i branschen eller representativa referensobjekt?
ME: En aktör inom byggnadsvård bör ha utbildning i ämnet, goda referenser och gedigen erfarenhet. Eller varför inte alla tre tillsammans? Seriösa företag ansluter sig ofta till branschorganisationer och/eller intresseföreningar, så börja med att söka där. Annars har byggnadsantikvarierna på länsmuseerna, eller om det finns en i din kommun, ofta ett brett kontaktnät av företag med rätt profil. Byggnadsvårdscentra eller motsvarande är också bra att fråga.

En besiktningsman kan certifiera sig via exempelvis SP Sitac, en sektion inom Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Varje år underhålls certifieringen och är på så sätt alltid färskvara. Har besiktningsmannen dessutom utbildning eller dokumenterad erfarenhet av hantverket han/hon besiktar, så är det ett stort plus.

PAI: Byggnadsantikvarier kan certifiera sig via DNV – Det Norske Veritas. Boverket för ett register över certifierade personer, där anges också behörighet. Låt byggnadsantikvarien göra en antikvarisk förundersökning och ta med byggnadsantikvarien i projekteringen.

ME: Entreprenörer ska kunna visa på en god kunskapsnivå inom ämnet. Ofta finns det en branschorganisation som kvalitetssäkrat sina medlemmar. Register över branschorganisationer hittar du hos Sveriges Byggindustrier som är byggföretagens bransch- och arbetsgivarorganisation. Eller varför inte rådfråga den konsult du har anlitat, han eller hon har ofta stor erfarenhet av erkända entreprenörer.

Viktiga poster hos en entreprenör är deras kvalitetssystem och erfarenhet av liknande projekt. För större företag kan du be att få organisationen och ledningssystemet presenterat för dig, då ser du om det är ”ordning och reda” inom företaget. Tveka inte heller att kontakta tidigare uppdragsgivare för att höra deras synpunkter – det kan vara väl investerad tid.

PAI: Tänk på att det är den som håller i verktyget som i slutändan bestämmer kvalitén på bygget! Begär därför gärna referenslistor även för hantverkarna.

Ansvarsroller och uppdragsbeskrivningar genom avtal

Vilka avtal behöver jag teckna?
ME: Ett uppdrag ska alltid beskrivas via ett avtal. Där ska redogöras för de olika ansvarsrollerna mellan beställare och konsult för exempelvis konstruktionslösningar, färgsättningar etc. En entreprenör följer alltid uppdragsbeskrivningen i en beställning för att kunna uppfylla sina garantitider.

Ett projekts avtalsformer bygger helt och hållet på om du köper en tjänst som privatperson eller om du gör det som näringsidkare, dvs har ett organisationsnummer. En privatperson har alltid konsumentköplagen som grund i avtalet. Då kan dina rättigheter aldrig inskränkas genom ett avtal, exempelvis gäller alltid tio års garantitid på tjänster.

Ett avtal näringsidkare emellan ska följa de all- männa bestämmelserna för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, AB04 eller ABT06. Avtalsskrivelsen är också något som du som beställare får hjälp med av din konsult att formulera vid upphandlingen. Ett avtal är juridiskt bindande för ekonomi, tider och ansvar.

PAI: För exempelvis en bostadsrättsförening fattas två avtal. Båda är beställningsskrivelser. Den ena gäller projekteringen och den andra entreprenaden. Den sistnämnda ska referera till det anbud som antagits. ABT 06 avser Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader, vilka är direkt olämpliga för renoverings- och ombyggnadsprojekt, särskilt för objekt med uttalade kulturella värden.

Hur budgeterar jag och vilken entreprenadform ska jag välja?
PAI: Det är svårt och dyrt att i projekteringen göra en fullständig kartläggning av allt som kan behöva utföras på fastigheten. Det är därför svårt att handla upp arbetet mot fast pris. Vanligen kan ca 80% kartläggas och resten behöver kompletteras under hand. Begär därför att få à-priser och timpriser för olika tillkommande arbeten. Det är lämpligt att handla upp en restaurering på löpande räkning med budgetpris. Budgetera med marginal för kompletteringar och oförutsedda kostnader!

Av de olika entreprenadformerna är totalentreprenaden minst lämplig för restaurering, renovering eller ombyggnad. Det beror på att i en totalentreprenad tar entreprenören in konsulterna. Ofta medför det att dessa föreskriver de byggmetoder som entreprenören är mest inkörd på (tjänar mest pengar på). Byggherren får alltså inte en bästa objektsanpassning av konsulttjänsterna.

Vid ett renoverings- eller ombyggnadsprojekt bör ledstjärnan vara att få bästa värdebevarande i fastigheten till lägsta möjliga livslängdskostnad. Detta gäller både fastighetens kulturella och förvaltningsekonomiska värden.

Hur mycket ska man engagera sig?
ME: Större restaureringsprojekt tar ofta veckor, ibland flera månader. Som fastighetsägare investerar du i din fastighet genom att delta vid projektmöten, ta del av korrespondens mellan projektledare och entreprenör samt besöka arbetsplatsen med jämna mellanrum.

PAI: Beställaren, exempelvis en representant från bostadsrättsföreningens styrelse, ska vara med vid samtliga byggmöten. Där fattas alla avgörande beslut och ändringar om entreprenadens genomförande, teknik, ekonomi, tider m m.

ME: Mycket av kompetensen inom hantverket sitter i ”fingertopparna” på våra snickare, smeder, murare etc. Ofta har yrket gått i arv, man har byggt på sin kunskapsbank under en hel livstid. En murare berättar gärna varför eftervattning av kalkputs är så viktigt för din fasad. En plåtslagare visar dig säkert de falsningar som han gjort – ”skräddarsytt” för just ditt tak.

Ju mer du lär dig om åtgärderna, desto mer uppskattar du din fastighet och känner att du tar ansvar för den. Det finns en historik om varje hus, mycket går att utläsa med kännedom om byggmetoder och material från byggåret. När du restaurerar huset, så fylls historiken på, och du som fastighetsägare är den som kan föra detta vidare, avslutar Maria.

PA Ivarsson / M Evans

Per Arne Ivarsson, restaureringsarkitekt och f.d. styrelseledamot i Svenska Byggnadsvårdsföreningen

Maria Evans, marknadskoordinator samt styrelseledamot i FIBOR (Företag inom byggnadsvård och restaurering) och SPEF (Sveriges Murnings- och Putsentreprenörers Förening)

3/2009