Varsam renovering i hyreslägenheter

Kategori: Restaurering

Väggfasta skåp och teakbänkar i höjd med fönsterbrädan. Ny köksinredning skulle ge mindre arbetsytor. Fotograf/Illustratör: Eva Wernlid

Har hyresgäster rätt till varsam renovering av sin bostad? Kan fastighetsägaren helt bestämma i kraft av just sitt fastighetsägande? Trots att folkhemsbygget är genomfört med bostäder som har »lägsta godtagbara standard« vill fastighetsägare fortfarande bygga om storskaligt.

Hyresgästernas lagliga rätt att erhålla varsam renovering har förbättrats, men är ändå svårtillgänglig för lekmannen. Omfattande resurser behövs för att den enskilde hyresgästen skall kunna få rätt mot fastighetsägaren att behålla praktisk och värdefull inredning. Denna otrygghet i hyresboendet är inte tillfredsställande.

Hyreslagen

I Sverige har vi en omfattande lagstiftning kring hyresboendet. Det övergripande målet är att alla skall kunna bo. Det betyder att hyreshöjningar inte får utföras språngartat, för då äventyras möjligheten att bo kvar. Detta kallas hyresgästens besittningsskydd.

Här finns därför en indirekt broms för stora och dyra ombyggnader. En annan broms som infördes 1997 i hyreslagen, är att hyresgästerna individuellt skall kunna säga nej till standardhöjande ombyggnader som påverkar bruksvärdet. Samtidigt får fastighetsägaren utföra beaktansvärda åtgärder. Det är med stöd av denna lag som jag och juristen Jan Berglund har verkat sedan lagen ändrades 1 april 1997. Vi har gjort följande erfarenheter.

Rättslig prövning i flera fall

Lagen medger att man får behålla vanlig standardinredning som t. ex. kökssnickerier. Våren 2000 avkunnades en dom i Svea Hovrätt som gav 14 hyresgäster i Solna stöd för deras önskan att behålla sina kök från 1950-talet, byggda på platsen med dåtidens teknik och material. Hovrättens dom kan inte överklagas. Domen är därmed prejudicerande. Innan hade vi fått ett likalydande domslut i Hyresnämnden.

De aktuella flerfamiljshusen är belägna i kvarteret Ripan i vid Erik Sandbergs gata och byggda på 50-talet. De är byggda i sin tids formspråk och med tidens teknik och material. Vi visade i rätten och på plats att rörstammar till köksinredning gick utmärkt att renovera från angränsande rum. Vi visade också att befintlig köksinredning har hög kvalitet i form, funktion och hållfasthet.
Många erfarna bedömare inom bostadsbranschen hade inte väntat sig detta domslut. Fastighetsägaren har ett år efter domslutet ännu inte kommit med ett förbättringsförslag till hyresgästerna som tar hänsyn till domslutet.

För huset på Alströmergatan i Stockholm i kvarteret Skutan 40 på Kungsholmen (artikel i denna tidskrift nr 4/00) har hyresnämnden beslutat att tre lägenheter inte får byggas om. Fastighetsägaren har överklagat till Svea hovrätt. Övriga lägenheter får nya kök varav fyra prövas i Hovrätten efter hyresgästernas överklagande.
Ombyggnaden är här så omfattande att lägenheterna inte blir igenkännliga. Nya planlösningar med flyttade mellanväggar, ny inredning med bl. a. nya kök planeras.

De båda fallen visar att det med ett stort engagemang från de boende och med sakkunniga går att argumentera i rätten för en varsam renovering. Vi har prövat lagen både hos privata och allmännyttiga fastighetsägare. Det är ändå idag för tidigt att säga om lagen är tillräcklig. Flera fall måste föras till rätten för prövning och prejudikatbildning. Det är ett resurskrävande och tålmodigt arbete som återstår innan vi vet hur lagen verkar i sina olika delar.
Justitiedepartementet bereder just nu översyn av lagen på grundval av en offentlig utredning.

Många inbjudna myndigheter och intresseorganisationer har haft möjlighet att yttra sig, till exempel Fastighetsägarnas Riksförbund, Hyresgästernas Riksförbund och Boverket. Remisstiden gick ut vid årsskiftet 2000/01.

Byggtekniken får styra

Man kan fråga sig vad det är för åtgärder i husen som är så viktiga att fastighetsägaren inte kan beakta varsamheten?
Ett av de huvudsakliga argumenten för att riva bort lägenheters fasta inredning och därmed förstöra den tidstypiska karaktären är att de tekniska försörjningssystemen som vattenrör, luftkanaler och ellkablar är så dåliga att de behöver bytas. Ett annat är att att fuktspärren i badrummens väggar och golv och ovanför diskbänkarna i köken är så dålig att den måste ersättas. Men fastighetsägaren inte att tekniska försörjningssystem har tjänat ut genom att påvisa t.ex. läckage.

Vad gäller vattenrör finns det flera möjligheter att söka sig fram till skonsamma lösningar, dels genom olika renoveringsmetoder, dels genom att placera in nya rör där de gör minst intrång. För ventilation är det också fullt möjligt att söka skonsamma förbättringar som utgår från den befintliga ventilationens princip.
För el går man fram onödigt hårdhänt med nya infällningar i väggar som förstör socklar och foder, när förbättringsåtgärden kan utföras enkelt som en ytterligare jordkabel i befintliga inlagda rör. Ett eller flera ytterligare eluttag kan monteras på ett skonsamt sätt om man väljer att utnyttja befintlig installation på ett fantasifullt sätt.

Underhåll blir ombyggnad

Byte av fuktspärr kan behöva göras, men mina förfrågningar hos sakkunniga har inte visat att det finns ett ålderssamband så att tätningsförmågan upphör efter ett antal år. Åtgärden borde för övrigt vara en ren underhållsåtgärd för lägenheten. Det gäller också för vattenrör, ventilation och el.

Byggbranschen lever tyvärr kvar i nybyggnadsreglerna och miljonprogrammets storskaliga byggproduktionsmetoder även när det gäller renovering och underhåll.För el åberopar man standardinstallation som används till nyproduktion av bostäder. Likadant för ventilation och vattenrör.

Boverket har mycket förtjänstfullt givit ut Allmänna råd om ändring av byggnad, BÄR. Denna skrift visar på ett förfaringssätt som tar hänsyn till den befintliga byggnadens egenskaper. Vi har hitintills inte sett någon fastighetsägare använda denna arbetsmodell.

BÄR har statusen »allmänna råd« och är inte tvingande. Generellt kan sägas att Plan och bygglagen (PBL) är till föga hjälp för varsamheten. Det gäller också för de antikvariska värdena. Många av hyresgästerna vänder sig till sina kommuners antikvarier och ber om hjälp. Dessa har små maktmedel om inte huset har klassats med högsta värdering, och sådana hus är få.

Fast inredning

Köket spelar en central roll i alla våra ärenden. Man beslutar oftast att köken ska omformas så att »våtsidan« (diskbänkssidan) måste rivas och kasseras medan »torrsidan« ibland får vara kvar. Dessa beslut fattas utan några analyser av kökens nuvarande kvaliteter beträffande form, funktion, material och skönhet jämfört med det nyplanerade köket.

När vi räknar för- och nackdelar och väger in både mjuka och hårda värden, blir svaret tydligt: Det är mycket svårt att åstadkomma ett bättre kök än det som redan finns. En enklare förbättring som utgår från hyresgästens individuella behov skulle uppskattas, och kräver endast mindre ingrepp i köket. Det är anmärkningsvärt att det i våra ärenden är arkitekter, som fastighetsägaren anlitat, som har ritat de nya förslagen.

För platsbyggda garderober, linneskåp och särskilda snickerier som glaspartier sker samma sak som för kökssnickerierna. De tas bort och ersätts med nya trots att den ursprungliga träkvaliteten inte går att återskapa med nya produkter. Till snickerier används idag snabbvuxet trä, som inte har samma materialtäthet som träet i de äldre snickerierna. När jag ser glasade träpartier av massivt trä där skjutdörren går som på räls är det en fröjd, men även dessa tas många gånger bort. Detta är ofattbart. Vad kan vi nu hoppas av varsamhet i framtiden? Jag är både pessimistisk och optimistisk.

Vad har vi lärt sedan 1988?

Vi tittar tillbaks tretton år till Byggnadskultur 1/88, som hade temat »Hyresgästerna och varsamheten«. Det var många bra artiklar som skrevs av inflytelsesrika personer. Boverkets dåvarande generaldirektör verksam även under 1990-talet, Gösta Blücher, skrev under rubriken »Varsamhet och inflytande« att pbl inte är någon bevarandelagstiftning utan syftet med pbl är »att främja en samhällsutveckling med jämlika och goda levnadsförhållanden«. Han påvisade en motsättning mellan bostadsframsteg och varsamhet, vilket kan förklara den passiva inställningen pbl har till varsamhet.

Sociologen fil. dr Eva Örsjö skrev om sina studier av 1940-50-talshus som byggdes om och vad som hände med de befintliga sociala nätverken i husen. Förbundsordföranden i Hyresgästernas Riksförbund, Lars Anderstig, skrev om hyresgästinflytandet: »att bevara med varsamhet är en viktig uppgift i samhällsbyggandet«. Men han ställde också fysisk förbättring mot förslumning.
Detta är tyvärr en vanlig polarisering inom byggbranschen. Får vi inte bygga om så förslummas området, heter det. Vi vet vilka samhällskonsekvenser detta fick bland annat i Haninge.

Bygg- och förvaltningsföretaget Formator utlöste en kommunkonkurs för några år sedan. Orsaken var att befintliga bostäder byggdes om alldeles för omfattande. Detta godkändes av Hyresgästföreningen. En bra bostadspolitik både kommunalt och nationellt är att inte låta områden förslummas på fastighetsägarbranschens villkor.

Byggnadskultur 1/88 kan tjäna till att stämma av läget om man tittar tillbaka på vad som skrevs. Man var väl medveten om vad som pågick och vilka konsekvenser de omfattande ombyggnaderna fick för hyresgästerna. Eva Örsjö är tydlig. Hon visar hur de sociala nätverken i husen slås sönder vid omfattande ombyggnader. Många av hyresgästerna flyttar inte tillbaka efter renoveringen.

Varför har det inte hänt mer?

Boverket har inte varit tydliga i sina regler att hjälpa de boende med varsamhet. Hyregästföreningen har länge haft klart för sig vad som pågår. Redan på 1970-talet fanns i Stockholm en stark opinion mot att tjänstemän skrev på ombyggnadsavtal över huvudet på de förtroendevalda i kvarteret. Idag händer det fortfarande att man skriver på ombyggnadsavtal med ny hyra utan att de berörda hyresgästerna får komma till tals, en process som måste starta lokalt och också avslutas lokalt.

Samhällsvetare på departement och högskolor vet också vad som pågår. Effekterna som Eva Örsjö nämner i sin artikel uppstår fortfarande. Alla i kulturdepartementet har klart för sig vad som sker. Den stora stadsomvandlingen på 1960- och 1970-talen har granskats och avslöjat att samma effekter med sönderslagna sociala nätverk skedde även då, fast den gången gällde det hela städer.

Det vi ser är ett resultat av ineffektiviteten hos de stora intresseföreningarna och statliga verk och departement, som inte vågar handla efter den kunskap de har. Detta gör mig pessimistisk. Men det finns också ljuspunkter, som till exempel:

- Att hyresgäster fått rätt i högsta instans.
- Att hyresgäster både enskilt och i kvartersgrupper inte nöjer sig med att deras hem byggs om utan deras medverkan.
- Att de mänskliga rättigheterna förstärktes med EU-inträdet på sådant sätt att även domstolarna måste beakta, i större omfattning, den enskildes rätt.
- Att fler förstår vikten av varsamhet och att den har fler dimensioner än bara de fysiska.
- Att den tekniska utvecklingen av försörjningssystemen i husen förbättras och det därför blir lättare att tillgodose varsamheten.

Fast inredning

Köket spelar en central roll i alla våra ärenden. Man beslutar oftast att köken ska omformas så att »våtsidan« (diskbänkssidan) måste rivas och kasseras medan »torrsidan« ibland får vara kvar. Dessa beslut fattas utan några analyser av kökens nuvarande kvaliteter beträffande form, funktion, material och skönhet jämfört med det nyplanerade köket.

När vi räknar för- och nackdelar och väger in både mjuka och hårda värden, blir svaret tydligt: Det är mycket svårt att åstadkomma ett bättre kök än det som redan finns. En enklare förbättring som utgår från hyresgästens individuella behov skulle uppskattas, och kräver endast mindre ingrepp i köket. Det är anmärkningsvärt att det i våra ärenden är arkitekter, som fastighetsägaren anlitat, som har ritat de nya förslagen.

För platsbyggda garderober, linneskåp och särskilda snickerier som glaspartier sker samma sak som för kökssnickerierna. De tas bort och ersätts med nya trots att den ursprungliga träkvaliteten inte går att återskapa med nya produkter. Till snickerier används idag snabbvuxet trä, som inte har samma materialtäthet som träet i de äldre snickerierna. När jag ser glasade träpartier av massivt trä där skjutdörren går som på räls är det en fröjd, men även dessa tas många gånger bort. Detta är ofattbart. Vad kan vi nu hoppas av varsamhet i framtiden? Jag är både pessimistisk och optimistisk.

Vad har vi lärt sedan 1988?
Vi tittar tillbaks tretton år till Byggnadskultur 1/88, som hade temat »Hyresgästerna och varsamheten«. Det var många bra artiklar som skrevs av inflytelsesrika personer. Boverkets dåvarande generaldirektör verksam även under 1990-talet, Gösta Blücher, skrev under rubriken »Varsamhet och inflytande« att pbl inte är någon bevarandelagstiftning utan syftet med pbl är »att främja en samhällsutveckling med jämlika och goda levnadsförhållanden«. Han påvisade en motsättning mellan bostadsframsteg och varsamhet, vilket kan förklara den passiva inställningen pbl har till varsamhet.

Sociologen fil. dr Eva Örsjö skrev om sina studier av 1940-50-talshus som byggdes om och vad som hände med de befintliga sociala nätverken i husen. Förbundsordföranden i Hyresgästernas Riksförbund, Lars Anderstig, skrev om hyresgästinflytandet: »att bevara med varsamhet är en viktig uppgift i samhällsbyggandet«. Men han ställde också fysisk förbättring mot förslumning.
Detta är tyvärr en vanlig polarisering inom byggbranschen. Får vi inte bygga om så förslummas området, heter det. Vi vet vilka samhällskonsekvenser detta fick bland annat i Haninge.

Bygg- och förvaltningsföretaget Formator utlöste en kommunkonkurs för några år sedan. Orsaken var att befintliga bostäder byggdes om alldeles för omfattande. Detta godkändes av Hyresgästföreningen. En bra bostadspolitik både kommunalt och nationellt är att inte låta områden förslummas på fastighetsägarbranschens villkor.

Byggnadskultur 1/88 kan tjäna till att stämma av läget om man tittar tillbaka på vad som skrevs. Man var väl medveten om vad som pågick och vilka konsekvenser de omfattande ombyggnaderna fick för hyresgästerna. Eva Örsjö är tydlig. Hon visar hur de sociala nätverken i husen slås sönder vid omfattande ombyggnader. Många av hyresgästerna flyttar inte tillbaka efter renoveringen.

Varför har det inte hänt mer?
Boverket har inte varit tydliga i sina regler att hjälpa de boende med varsamhet. Hyregästföreningen har länge haft klart för sig vad som pågår. Redan på 1970-talet fanns i Stockholm en stark opinion mot att tjänstemän skrev på ombyggnadsavtal över huvudet på de förtroendevalda i kvarteret. Idag händer det fortfarande att man skriver på ombyggnadsavtal med ny hyra utan att de berörda hyresgästerna får komma till tals, en process som måste starta lokalt och också avslutas lokalt.

Samhällsvetare på departement och högskolor vet också vad som pågår. Effekterna som Eva Örsjö nämner i sin artikel uppstår fortfarande. Alla i kulturdepartementet har klart för sig vad som sker. Den stora stadsomvandlingen på 1960- och 1970-talen har granskats och avslöjat att samma effekter med sönderslagna sociala nätverk skedde även då, fast den gången gällde det hela städer.

Det vi ser är ett resultat av ineffektiviteten hos de stora intresseföreningarna och statliga verk och departement, som inte vågar handla efter den kunskap de har. Detta gör mig pessimistisk. Men det finns också ljuspunkter, som till exempel:

- Att hyresgäster fått rätt i högsta instans.
- Att hyresgäster både enskilt och i kvartersgrupper inte nöjer sig med att deras hem byggs om utan deras medverkan.
- Att de mänskliga rättigheterna förstärktes med EU-inträdet på sådant sätt att även domstolarna måste beakta, i större omfattning, den enskildes rätt.
- Att fler förstår vikten av varsamhet och att den har fler dimensioner än bara de fysiska.
- Att den tekniska utvecklingen av försörjningssystemen i husen förbättras och det därför blir lättare att tillgodose varsamheten.

Urban Alvring är byggnadsingenjör, verksam i Stockholm

Utgiven i nummer:
1/2001
Författare
Urban Alvring

Byggnadsingenjör, verksam i Stockholm

logotyp byggnadsvardsforeningen
Svenska byggnadsvårdsföreningen, Box 6442, 113 82 Stockholm
Telefon: 08-30 17 85 | Email: kansli@byggnadsvard.se
Svenska byggnadsvårdsföreningen
Box 6442, 113 82 Stockholm
Telefon: 08-30 17 85
Email: kansli@byggnadsvard.se

Cart

Cart offcanvas