Bostadsrätt och byggnadsminne

Kategori: Övrigt

Stjärnhusen i Gröndal, Stockholm. Blandning av bostäder, affärer och lokaler skapar trivsamhet. Fotograf/Illustratör: Urban Alvring

I stockholmsförorten Gröndal finns en grupp märkliga flerbostadshus. Det är de så kallade stjärn- och terrasshusen från omkring 1950, "blåmärkta" enligt Stockholms stadsmuseum, vilket innebär att de jämställs med byggnadsminnen. Urban Alvring, som själv bor i ett av terrasshusen, har idéer om hur en nybliven bostadsrättsförening kan gå tillväga vid förvaltandet av husen i framtiden.

Stora förändringar pågår i Stockholm och andra kommuner - hyresbostäder ändrar upplåtelseform och blir bostadsrätt. Det gäller både kommun- och privatägda hyres-fastigheter. För kommunerna är motiven oftast politiska, för privata  fastighetsägare är ekonomin drivkraften bakom försäljningen. 
Vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt finns goda möjligheter för den enskildes intresse att bevara huset - allt beroende på hur de nya ägarna vill sköta förvaltningen.
Efter en övergång till bostadsrätt ändras makten över husets förvaltning radikalt. Fastighetsägaren i hyresrätten är i stort sett suverän i sin förvaltningsutövning, både vad gäller huset som helhet och i de enskilda lägenheterna. Fastighetsägaren måste ge tillstånd till förändringar i lägenheten. I bostadsrätten däremot är möjligheterna mycket större för innehavaren att byta snickerier m m i sin lägenhet. Begränsningar gäller dock i båda fallen för de åtgärder som behöver bygglov, bygganmälan och varsamhet enligt plan- och bygglagen.

Höga varsamhetskrav

För vissa fastigheter ställs särskilt höga varsamhetskrav. I Stockholm har Stadsmuseets antikvarier under många år inventerat staden och klassificerat bland annat de fastigheter vars kulturhistoriska värden motsvarar fordringarna för byggnadsminnen i kulturminneslagen. Dessa hus är blåmärkta på kartan Kulturhistorisk klassificering Stockholms innerstad från 1995. Den finns att köpa på Stadsmuseet.

Bland de blåmärkta husen finns statliga byggnadsminnen, till exempel Rosenbad, Kungliga biblioteket, Stadion och hela Gamla stan.
Men där finns också bostäder som småhus på Essingen och flerfamiljshus i Gröndal. 
I Gröndal är stjärn- och terrasshusen från 1950-talet blåmärkta. Husen är även inringade av en blå rand på kartan, vilket innebär att området är av riksintresse för kulturmiljövården. Andra områden som har denna randmärkning är bland andra Kungsgatan och Observatorielunden.
Själv bor jag i ett av dessa terrasshus.

Idérik byggmästare

Stjärn- och terrasshusen uppfördes av byggmästare Olle Engqvist under den period då bostadsbristen skulle byggas bort och lägenhetsstandarden höjas. 
Engqvist var murare från Gävle och kom till Stockholm i en gyllene tid för en byggnadsarbetare. Han blev byggmästare med kontor i centrum av Gröndal, där han uppförde många lägenheter.
Han var inte rädd för nya idéer som kollektivhus och annorlunda planlösningar i lägenheterna och började samarbeta med de innovativa arkitekterna Sven Backström och Leif Reinius. Det har berättats för mig att de bytte ritbordsplatser när de projekterade, så att de kunde opponera på varandras idéer. Backström och Reinius har ritat några av de märkligaste bostäderna i Sverige med sina stjärn- och terrasshus.

Spännande planlösningar

Dessförinnan hade Backström & Reinius byggt smalhus som rektangulära "limpor". Med stjärnhusen skapade de en ny form med spännande planlösningar som fick stort genomslag både nationell och internationellt.
Många städer tog efter. Stjärnhusen i Gröndal uppfördes i etapper 1944-46 och 1958-62.
Terrasshusen var också revolutionerande - med endast en fönsterfasad i söderläge och den andra fasaden utan ljusinsläpp i norrläge. Denna vägg är hel och vätter mot en brant berg- eller jordslänt. Terrasshusen uppfördes 1946-52.
Lägenheterna i terrasshusen försköts i förhållande till släntlutningen. På så sätt skapades terrasser längs med hela lägenheten.
Förutom den utvändiga karaktären så är även interiören intressant. Materialval och utformningen av inredningsdetaljer som dörrar, köks-och garderobssnickerier, socklar, foder, trycken är unika och värda att bevara. Planlösningen ska också behållas intakt.

Ombyggnad tilläts i hyresrätt

Olle Engkvists fastigheter övergick med tiden till en stiftelse med hans namn. Bostäderna förvaltades av denna stiftelse som hyreslägenheter fram till 2005, då hela stiftelsens bostadsbestånd såldes till ett fastighetsbolag. Sedan dess pågår kvartersvisa ombildningar till bostadsrätter.
I början av 2000-talet ville stiftelsen göra stambyte i de stjärnhus som är "blåmärkta". Hyresgästerna reagerade kraftigt mot föreslagna åtgärder med bland annat helt ny inredning i bad och kök. Följden blev att fastighetsägaren gick till Hyresnämnden och senare till nästa instans, Svea Hovrätt, för att få tillstånd att inreda som man ville. Flera sakkunniga vittnade till hyresgästernas förmån om att det gick att bevara bad och kök i befintlig skick och ändå göra stambytet. Ansvariga antikvarier på Stockholms kommun ansåg också att det var viktigt med varsamhet när det gällde köken, men badrummen kunde man inte värna.
Det gick dock inte att hålla emot med stöd av rådande lagstiftning. Hovrätten gav stiftelsen rätt till ombyggnad. Men inte hela köket, bara delar av det, fick byggas om. Besvikelsen var stor bland hyresgästerna när detta domslut kom.
Sedan dess har ombyggnadslagen ändrats 2002, men den är fortfarande inte tillräcklig ur varsamhetssynpunkt. En översyn pågick i den gamla regeringen med samhällsbyggnads- och miljöministern Mona Sahlin. Tidigare artiklar i ämnet finns att läsa i BK 2/04 och 1/01.

Större möjligheter i bostadsrätten

Hur ska då en nybliven bostadsrättsförening fortsätta att förvalta dessa hus? Nu finns ju större möjligheter att tillgodose enskilda lägenhetsinnehavares önskemål om bevarande.
Men gamla tekniska system behöver renoveras och delvis bytas ut för att inte åsamka skador i husen, till exempel när det gäller vatten, el, tele, IT, sopor med mera. Inte minst viktigt är det att underhålla vattenledningarna så att inte vattenskadorna ökar.  Och hur anpassar man ett kök till moderna vitvaror?
Får man sätta in diskmaskin? Frågorna kan bli många.
Även ny lagstiftning kan komma i konflikt med varsamheten. Det kan gälla till exempel ändrade postrutiner där nya boxar ska sättas in i entrén eller ett retroaktivt tillgänglighetskrav.
Redan vid överlåtelsen av bostadsrätten anges nu i vår förening att reglerna är annorlunda än i en "vanlig" brf, eftersom huset är "blåmärkt". Särskilda villkor gäller innan ändringar kan ske i bostaden. I lägenhetspärmen som varje medlem får framgår hur man ska förfara.
Både föreningen och den enskilde föreningsmedlemmen har ett ansvar att reglerna följs.

Studiecirklar och vårdprogram

För blåklassade hus behövs ett vårdprogram som man arbetar efter i underhåll och förvaltning.
För att få en bra förankring hos medlemmarna kring husens särart tror jag att man behöver starta studiecirklar eller arbetsgrupper som studerar hur husen kom till. Hur de byggdes med studier av ritningar och materialförteckningar och varför planlösningen var så genial. Vilka personer som var involverade för att uppföra husen och varför de har blivit "blåklassade". 
Jag ser framför mig att vi kan hitta exempelvis SIS-nr på golvsocklar och få reda på de exakta måtten för denna träprofil.
Från detta underlag skulle det sedan kunna utformas ett förslag till ett vårdprogram som många kommer att förstå och även vilja vara delaktiga i. Framförallt är det viktigt att se hur man kan modernisera t ex vitvaror med hänsyn till befintliga snickerier och utrymmen.
Detta 50-talshus med många delägare skulle därmed få ett arbetssätt som är anpassat till detta unika hus. Arbetsgrupperna eller studiecirklarna skulle bli en bra framtidsinvestering för föreningen i och med att de kan skapa en kontinuitet i förvaltningen.

Utgiven i nummer:
4/2006
Författare
Urban Alvring

Byggnadsingenjör i Stockholm

logotyp byggnadsvardsforeningen
Svenska byggnadsvårdsföreningen, Box 6442, 113 82 Stockholm
Telefon: 08-30 17 85 | Email: kansli@byggnadsvard.se
Svenska byggnadsvårdsföreningen
Box 6442, 113 82 Stockholm
Telefon: 08-30 17 85
Email: kansli@byggnadsvard.se

Cart

Cart offcanvas

Logga in